Imovina, kao jedan od najvažnijih interesa svakog građanina i pravo na zaštitu imovine regulisano Ustavom Republike Srbije i Protokolom I Konvencije za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda, svrstali su eksproprijaciju među jedno od najvažnijih pitanja u imovinsko-pravnoj oblasti pravosuđa Republike Srbije.
Građani se sa pojmom eksproprijacije sve više susreću, jer je ona bila predmet rasprave u brojnim medijima, prilikom pokušaja usvajanja novog Zakona o eksproprijaciji, a i iz razloga što je sve više građana čije se nepokretnosti eksproprišu za potrebe izgradnje puteva i drugih građevinskih objekata od javnog značaja, nezadovoljno ponudama korisnika eksproprijacije.
Postupak utvrđivanja naknade za eksproprisane nepokretnosti počinje pred upravnim organom lokalne samouprave ponudom za eksproprijaciju i pozivom vlasnika nepokretnosti na javnu raspravu pred organom uprave na koju se poziva i korisnik eksproprijacije. Nakon donošenja rešenja o eksproprijaciji, korisnik eksproprijacije dostavlja vlasniku nepokretnosti ponudu. Ukoliko korisnik eksproprijacije i sopstvenik nepokretnosti ne postignu sporazum oko naknade, postupak se dalje nastavlja pred nadležnim sudom, u vanparničnom postupku.
Sopstvenici eksproprisanih nepokretnosti, često su nezadovoljni naknadom koju nude korisnici eksproprijacije, a najčešće iz razloga što je ponuđena naknada manja od tržišne vrednosti eksproprisanih nepokretnosti i zbog toga što se korisnik eksproprijacije prilikom ponude oslanja isključivo na procenu poreskog organa i list nepokretnosti, a ne i druge elemente bitne za utvrđivanje tržišne cene.
Republika Srbija i drugi državni organi, odnosno korisnici eksproprijacije, nudeći neodgovarajuću naknadu za eksproprisane nepokretnosti, samo povećavaju troškove postupka, jer se postupak nastavlja pred vanparničnim sudom, a sopstvenici nepokretnosti dobijaju pravo da pored naknade traže isplatu i zakonske zatezne kamate.
Članom 41 stav 1. i stav 2. Zakona o eksproprijaciji, propisano je: „Vrednost objekta koji se daje u svojinu ili susvojinu na ime naknade i vrednost eksproprisanog objekta, u slučaju zasnivanja prava svojine ili susvojine, određuje se prema tržišnoj ceni tih objekata u momentu zasnivanja prava svojine, odnosno susvojine. Visina naknade u novcu za eksproprisane nepokretnosti određuje se po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi.”
Iz navedenih zakonskih odredaba, jasno proizlazi da se naknada za eksproprisane nepokretnosti određuje po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma, odnosno prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi.
Članom 42 stav 1. i stav 2. navedenog ledž specialisa propisano je: “Naknada za eksproprisano poljoprivredno zemljište i građevinsko zemljište određuje se u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta, ako zakonom nije drukčije propisano.Procenu tržišne cene iz stava 1. ovog člana vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima.”
U vanparničnom postupku za određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost dozvoljeno je predlaganje i izvođenje drugih dokaza, kao što su veštačenje, informacija o lokaciji koja predstavlja dokaz da li je određeno zemljište po vrsti poljoprivredno ili građevinsko, kao i drugi dokazi koji mogu doprineti utvrđenju pravične naknade za eksproprisanu nepokretnost.
Čest je slučaj da sopstvenici nepokretnosti, iz razloga što su nedovoljno upućeni u sam postupak eksproprijacije, prihvataju naknadu koju im ponudi korisnik eksproprijacije, a koja je upravo zasnovana samo na tržišnoj proceni poreske uprave i koja je često nepravična.
Praksa Ustavnog suda, kao i Vrhovnog kasacionog suda, ukazuje da svaki sopstvenik nepokretnosti ima pravo da traži da sud u vanparničnom postupku uz izvođenje odgovarajućih dokaza, odredi pravičnu naknadu za eksproprijaciju.
Navedena sudska praksa, ujedno bi trebala da predstavlja podsticaj korisnicima eksproprijacije, da prilikom prve ponude naknade u upravnom postupku prihvataju dokaze koje dostavljaju vlasnici nepokretnosti i da svoju ponudu zasnuju na što pouzdanijim dokazima o vrsti, nameni i tržišnoj ceni nepokretnosti, kako se ne bi odugovlačilo sa postupkom, isplatom naknade, kao i stvarali nepotrebni troškovi.
Imajući u vidu da iz razloga odugovlačenja postupka, dolazi do nepravične situacije da se korisnik eksproprijacije upiše kao vlasnik na nepokretnostima i faktički uđe u posed eksproprisanih nepokretnosti, a do isplate naknade vlasnicima nepokretnosti dolazi tek nakon završetka sudskih postupaka, koji često traju po par godina, a da dotle tržišna vrednost nepokretnosti dobije sasvim drugu vrednost.